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万科从2010年突破1000亿,到2014年度销售额2151.3亿。率先提出“白银时代”理念,抛出“拥抱互联网”思维,再推出“轻资产”模式,接着是“合伙人”制度。在2000亿之后,是追逐3000亿,还是重新定位企业未来发展之路?总裁郁亮给出了万科未来的方向:转型为轻资产服务商。

BRAND
品牌介绍

万科集团旗下业务包括了商业地产、养老地产、产业地产、文化旅游、民生住宅等。

2011年,宣布三大产品线,以住宅开发为主,同时活跃于商业地产领域;2013年2月,与铁狮门房地产公司宣布成立合资公司,万科持合资公司70%股权,铁狮门持30%股权。2014年,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049、蜂巢商街、万科生活中心、万科金街等商业产品线,全国在建、已开业25个购物中心项目,商用业务资源总量在2000万平方米左右。

2014年万科实现全年销售额2151.3亿,分别比2013年同期增长21.1%和25.9%。

DEVELOPMENT STATUS
发展现状

2010年

1997年开始涉足商业地产领域,2010年底成立深圳市万科商业管理有限公司,重回商业地产领域。2011年6月28日正式宣布进军商业地产。2013年1月9日,万科集团商用地产管理部在北京成立。

产品线

万科广场
万科广场定位为城市级中高端购物中心,其目标消费人群面向全客层,并以家庭消费人群为重点,坚持“以家庭型综合消费为主,以快速流行时尚为特色,以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌,万科广场将以“挚爱”为主题,力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯的人文关怀。该业态自己持有。

万科红
万科红系列以生活配套和餐饮为主,旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业,位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米,将于今年年底开业。而作为社区底商及街铺的“万科红-新街坊”,将在住宅配套建成后直接销售。该业态出租合作。

万科大厦
万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心,目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前,第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。据相关负责人介绍,龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段,不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。

万科2049
上海万科顶级体验式商业品牌,引入国际先进理念,重新定义高端社区商业消费模式,每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由声名远播的上海万科物业担纲物业管理,矢志建立万科高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业,它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌,他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队,他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。

蜂巢商街
蜂巢商街是万科推出的新商业社区品牌,是北京金域缇香项目中的商业街,将打造独具情调的社区第三空间。从规划图上看到,整个商业街由一栋栋类似于蜂巢的建筑物构成。

翡翠系列
翡翠系列是上海万科发布的高端系列,包含三个产品:翡翠滨江、翡翠别墅、翡翠公园,与国际顶级品牌宝马、若尔航空、渣打银行等签订战略合作,提供真正“更舒适、更健康、更绿色、更国际”的高端居住解决方案。

万科生活中心
万科区域级商业,规划面积1-5万平米,开创覆盖社区群的“生活中心”,商业中心与街区结合。

V托邦
规划面积为1万平方米左右,万科邻里家型社区商业,更是未来社区公社化的产物,主要以社区配套为主,集咖啡馆、便利店、面包店、菜场、银行等社区生活必要设施,提供便捷服务。

万悦汇
集中商业,定位万科精品社区的体验中心。

万科金街
万科的社区商业产品。

商业地产产业链

商业地产:

万科现在已开发18个购物中心,包括深圳龙岗万科广场、南海万科广场、佛山万科广场等。

养老地产:

万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。目前,万科至少有4个养老地产项目。10月,上海万科首个养老地产项目——“智汇坊”落地上海万科城市花园。

产业地产:

5月16日,万科宣布了在廊坊开发物流地产,在此之前,万科已在操作的产业地产项目包括青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园等。

旅游地产:

万科旅游地产包括海南浪琴湾、烟台芝罘岛、天洋万科·北戴河、吉林松花湖度假区等。

写字楼:

万科公布的写字楼产品线,从高端到低端包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三类。万科进入写字楼市场,不仅限于北京,包括上海、深圳、杭州、佛山、成都在内的城市都开始了写字楼业态的发展和研究。

自有品牌:

第五食堂(针对社区业主推出的全新服务配套设施);塞拉味西饼屋;玉鸟菜场、广大银行;V咖啡;V餐厅;社区托老机构“橡树汇”等。

商用业务资源2000万平方米

万科非住宅部分的资产已有2000亿元左右的规模,商用业务资源总量在2000万平方米左右,而全国已开业和在建的购物中心目前已有25个之多。未来三年,北上广深等一二线城市中有近20个项目陆续进入运营期。

商业地产投资占比15%

丁长峰表示,2014年万科商业的整体投资占比不超过集团整体的15%,2015年的具体投资视情况而定。

轻资产

初涉商业地产项目之时,“轻资产、重运营”便成为万科商业地产的玩法。8月28日,万科与世界最大投资公司之一的凯雷签订了商业地产战略合作平台意向书,意向成立资产平台公司,双方将分别持股20%和80%。

大数据

在大数据时代,万科是最先感受到危机的龙头房企。万科董事局主席王石曾经表示,完全不懂房地产的人可以在大数据时代用新的载体、新的方式颠覆原有的商业模式。然而,万科也是最快拥抱大数据的龙头房企。

事业合伙人

万科正在进行一系列新十年的变革,其中在制度层面探讨事业合伙人制度,拟提升管理层、员工和公司的粘合度,防止“门口的野蛮人”闯入和公司控制权的旁落,同时也是万科对自我的颠覆、进化。

BIG EVENT INVENTORY
大事件盘点

数据

【2151.3亿】万科日前公布了2014年全年的销售数据,实现销售面积1806.4万平方米,销售金额人民币2151.3亿元,分别比2013年同期增长21.1%和25.9%,次于绿地集团,位列第二。

战略措施

【首次试水写字楼】7月24日,北京万科正式发布写字楼产品线,北京规划中的十余个写字楼项目将陆续入市。

【出售资产】8月9日,万科与凯雷签署合作意向书,拟成立资产平台公司,用于收购万科所拥有的9个商业物业。在新平台公司中,凯雷和万科分别持有80%和20%股权,未来将以资产证券化为目标退出。9月4日,万科16.51亿出售上海虹桥万科中心90%股权。还有消息称,已有资本与万科洽谈北京金隅万科广场整售事宜。万科表示,一系列动作是基于公司“轻资产,重运营”的发展战略。

【淘宝卖房】8月25日,电商老大淘宝网与房企龙头万科联合宣布,淘宝用户在淘宝网上的全年消费额可直接冲抵万科购房款,最高可抵扣200万元。之后,万科开启淘宝卖房营销渠道。

【V-in系统上线】9月15日,万科联合百度打造的首个项目V-in系统亮相北京昌平金隅万科广场,升级之后的金隅万科广场可以让顾客通过手机进行商场内路线规划、停车场导航等。

【“两个三”计划】9月26日,在万科三十周年媒体见面会北京站上,万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划。一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产;另外一方面是在做传统业务方面,要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。

【小微创业】10月,万科推首个“小微创业”商务综合体。

【云服务】11月,万科发布商业地产O2M模式,联手互联网巨头,拟通过云服务平台,联动商户,绑定消费者,实现一个平台三维管理的模式,使消费者与商户之间得到管理平衡。

【权利下放区域】今年万科重新平衡了集团、区域与分公司三级关系,将一线公司部门经理以下的人事任命权和拿地审批权下放给区域,加大了区域的话语权。

【金隅万科广场交割麦格理】12月5日,万科完成北京金隅万科广场轻资产的落地,和麦格理正式完成交割。对万科商业地产而言,这是一个里程碑式的事件。

【人事架构调整】12月8日,北京万科迎来了一次重要的人事调整:毛大庆将卸任北京万科总经理一职,将于2015年1月1日赴任万科北京区域首席执行官,并兼任北京公司董事长,其现任的万科集团高级副总裁职务不变。原北京区域首席执行官丁长峰将接替他出任集团商用地产业务负责人,原杭州万科总经理刘肖将接任北京万科总经理。

资本运作

【增持】3月20日,第一大股东华润股份有限公司增持万科A股股份2640万股,占公司总股本的0.24%。
【信托融资】5月,万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款7.5亿元,借款期限2年。
【B转H】6月25日,万科成功B转H香港挂牌。

【社区银行】7月,万科与渣打银行达成合作协议,合建金融数字化智慧社区。
【资产配置】联手高和打造资产配置平台,瞄准存量房市场。
【发债18亿】12月16日,万科公告称,18亿元人民币中期票据获准注册。
【资金回笼】12月30日,万科集团与东方藏山合作的第一个社区商业基金项目于长阳半岛五号地成功落地。

重大开发

【拿地】1月13日,万科联手祥业房产36亿北京拿地。
1月17日,万科联手北京五和房产,以3.77亿中标北京顺义新城地块。
2月25日,万科11亿摘南京5幅地块。
2月27日,万科17.66亿得深圳龙岗区商办用地
7月7日,万科竞得嘉兴城南2.5万方商住用地。
8月1日,万科旗下上海沪彤置业有限公司以底价20.32亿竞得上海虹桥商务区核心区北片区11号地块。
9月9日,万科旗下子公司福州万榕房地产9.5亿拍得福州三江口商住用地。
9月21日,万科25.45亿得合肥庐阳商住地块。
10月,万科底价6.04亿元得高新区商住地块。
10月14日,万科11.19亿摘青岛李沧区3幅地块
11月3日,万科联合天安数码城在上海北蔡板块拿下16万平产业用地。
11月26日,万科45.3亿中标深圳红树湾综合体49%开发权益。
11月28日,沈阳万科紫台置地有限公司以6.17亿将皇姑区三台子4、5号地块收入囊中。
12月17日,万科联手大家房产19亿摘得杭州钱江世纪城地块。
【签约】8月23日,万科10.5亿成功签下贵阳龙里县综合物流仓储项目。
10月13日,东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇。
10月29日,太原万科签约首个城中村改造项目
11月26日,万科45.3亿中标深圳红树湾综合体49%开发权益。
【开工】4月23日,深圳龙岗布吉实验小学开工,该实验小学将由深圳万科全资建设。
【招商】4月12日,贵阳万科大都会启动招商。
6月8日,徐州万科淮海天地启动招商。
6月21日,东莞厚街万科·城市广场启动招商。  
7月16日,广州万科首个商业项目万科云商业招商正式启动。
8月16日,广州万科首个大型城市综合体项目万科派正式面世。
9月15日,北京中粮万科半岛广场启动招商。
11月15日,万科首个创意产业园-杭州玉鸟流苏创意产业园开幕。
【开业】3月28日,万科在东莞的第二个商业项目——厚街万科生活广场全面开业。
6月15日,宁波万科城美邻里商业街盛大开街暨社区纪念日盛典拉开帷幕。
6月28日,东莞塘厦万科生活广场正式开业,这是万科在东莞的第三个商业项目,亦成为塘厦商业新地标。
8月2日,重庆万科首个邻里家社区商业街——万科城“邻里家”开街营业。
8月30日,万科和招商共同打造的商业体盐田壹

海城正式开业。
9月28日,万科东莞首个大型综合体——长安万科广场正式开业。
10月1日,万科佛山首个商业综合体——南海万科广场开业。
10月,上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。
10月23日,北京万科首个社区养老服务项目——万科幸福家亮相。
10月30日,北京万科首个机构养老项目“万科幸福家”开业。
12月18日,万科首个滑雪度假项目-松花湖度假区一期开业。
【项目封顶】5月11日,万科红大厦领耀封顶,李嘉诚御用风水师李丞责解读2014运程。
12月初,贵阳万科大都会全面封顶。

人事变动

【肖莉】11月11日,万科成立30年来唯一的女董事、高级副总裁肖莉跟万科“散伙”了。
【毛大庆】12月9日,毛大庆通过微信朋友圈宣布,将于明年1月1日赴任万科北京区域首席执行官,兼北京公司董事长。同时,他担任的万科集团高级副总裁职务不变。
【丁长峰】12月9日,万科北京区域首席执行官丁长峰接替万科副总裁毛大庆出任集团商用地产业务负责人。
【刘肖】12月9日,万科任命原杭州万科总经理刘肖将接任北京万科总经理一职,成为北京万科第九任总经理。
【李嵬】12月12日市场消息,前宁波万科总经理李嵬将于明年1月1日起接任杭州公司总经理,原杭州万科副总经理宗卫国则调任宁波万科总经理。
【黄凯】12月11日,据万科新发布的任免书称,自2015年1月1日起,任命黄凯为北京区域本部副总经理,兼任沈阳万科房地产开发有限公司董事长、大连万科房地产开发有限公司董事长,免去其沈阳万科房地产开发有限公司总经理的职务。
【肖劲】12月11日,据万科新发布的任免书称,自2015年1月1日起,任命肖劲为沈阳万科房地产开发有限公司总经理,免去其北京万科企业有限公司总经理的职务。

负面事件

【欠税门】1月,有媒体曝出,万科自行清算但没有及时征缴入库的土地增值税超过40亿元。
【退房事件】2月,南昌万科海上传奇楼盘因网签拖延给业主造成损失,引发消费者集体投诉,迅速成为业主集体对江西万科益达置业投资有限公司的信誉及南昌万科海上传奇楼盘的品质怀疑
【看空风波】万科副总裁毛大庆在沙龙上的发言传出,其中称全国房地产市场分化,引发舆论关注。
【被离职】6月22日晚,万科集团北京总经理毛大庆再次被传职位变动。消息称,毛大庆将被“逼走”。23日,万科方面对21世纪经济报道记者称,毛大庆职位并未有任何变动。
【质量危机】7月,无锡万科信成道项目多名业主反映房子频繁出现墙面等开裂质量问题。而在此之前,南京万科金色领域的业主也打出标语集体抗议精装修房交付标准与前两期差距大、入户通道存在消防安全隐患等多处问题。
【项目事故】7月19日,宁波江东区徐戎路与姚隘路交叉口旁的万科江东府建筑工地内发生一起土方塌方事故,一名工人被埋。10月16日,青岛万科中心项目事故致1名工人死亡,涉瞒报或被重罚。
【违规】首个产业园区美铭产业园陷违规泥,两栋高层建筑已经封顶,工程陷入停滞,前路依然未卜。

SUMMARY
总结

在不消停的2014年,万科不同于其它房企转型过程中谋求的多元化,万科转型,主要理念在于往不动产经营的酒瓶子里装服务行业的内涵。但到底是装什么服务,目前只能依稀看到,还没摸清楚。毛大庆也曾表示,万科绝对不会去做农业等一些无关房地产的事情。然而,下一年或未来,万科将会以怎样的面貌出现在我们眼前呢?让我们一起静观其变吧!

THEMATIC REVIEW
专题回顾

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网友评论

已有 1 条评论
龙神2015/2/25 16:47:00 发表

万科还是很值得俺们学习的!

赢商网评论仅供网友表达个人看法,并不表明赢商网同意其观点或证实其描述。
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