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2014年,保利地产获取项目总规划建筑面积约1209万平方米,土地投资431亿,占商品房销售金额的比例为31.5%,但与其他公司相比公司在14年维持了较平稳的拿地节奏,权益比例为73%。布局方面,公司加大了在海西以及广东省内的拓展力度,新进入了茂名等7个城市;;城市结构上加大了一线城市的土地获取力度,三线城市主要以广东省内优质项目为主。保利商业地产透露,未来将立足以往获取的商业用地,按照26个月开业一个购物中心的速度,在2至3年内,平均每年新开2至3个购物中心,预计到2018年新开11个购物中心。

BRAND
品牌介绍

保利地产于2011年专门成立了商业公司,目前保利地产商业和住宅保持3:7。经过多年成熟运作,保利商业地产形成了以广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等城市为中心的经营布局,已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米。

目前,由保利商业公司运营管理的已开业项目共9个,包括保利水城购物中心、保利中环购物中心、佛山保利洲际酒店、成都保利公园皇冠假日酒店、海陵岛保利皇冠假日酒店、重庆保利花园皇冠假日酒店、广州保利假日酒店、大连国际会议中心以及保利山庄酒店等。

未来3-5年,保利商业公司已开业和筹建中的购物中心和酒店数量将分别达到14个和27个,总面积近300万平方米。

DEVELOPMENT STATUS
发展现状

2002年

2002年,保利地产就已经开始尝试商业地产开发,保利商业地产投资管理有限公司(以下简称保利商业公司)正是在这样的形势下应运而生。
发展历程
2010年
制定的“十二五”规划中,保利地产将“商业地产与住宅地产相结合”作为公司“三个结合”核心战略之一,把商业提升到与住宅并行的战略高度,并计划在“十二五”期间商业地产年经营收入达到20亿元以上。
2012年
保利地产高调宣布进军商业地产和旅游地产。保利商业公司目前共运营6个项目,包含3个酒店和3个购物中心,目前总体经营和盈利状况良好。“十二五”期间,公司拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个。
2013年
保利商业运营中心正式启动,保利地产的商业比例将全面增加到30%,未来保利将继续加强对旗下商业物业的整合能力,“住宅+商业”的双核战略将确保保利领跑市场。
2014年
保利将全面整合地标、文化产业、五星级酒店、商业综合体等资源,实现养老、婚庆、医疗、景区,教育等多个产业的整合发展,保利将着力发力养老地产、旅游地产。

产品线

写字楼
保利地产在广州、北京、湖南等城市在建写字楼地产项目总建筑面积近100万平米,已成功开发了广州保利国际广场、广州保利中心、湖南文化大厦、保利中环、中辰、中宇及保利V座等一系列城市高端写字楼物业。正在开发的上海黄浦江写字楼、成都保利国际广场、北京大望京项目、天津大都会项目等均将成为城市新的地标建筑

综合体
1、商务综合体;“写字楼+酒店+住宅+购物中心+商业街”,典型项目:广州保利中环广场。
2、公园地产综合体;“公园+酒店+洋房”,典型项目为重庆保利国际高尔夫花园、成都•公园198。
3、会展经济综合体;“展览+商务办公+酒店+高档居住”,典型项目为:广州保利世界贸易中心。

购物中心
保利地产进军商业地产发展迅速,目前已经拥有总建筑面积超过100万平方米的商业购物中心,分布在全国多个省市。这些物业有许多都是大型城市综合体,如佛山保利顺德中环广场、慈溪保利滨湖天地、中山保利国际广场等超过12个商业购物中心项目。

商业地产产业链

商业地产:

保利在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米,米,形成了涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等多元化优质商用物业的规模化经营格局。

旅游地产:

据公开资料,保利在建旅游地产项目达6个。阳江保利银滩、东莞保利生态城和成都石象湖单个项目规模均超过100万㎡。目前保利银滩、成都石象湖已投入市场。东莞保利生态城占地60平方公里,而东莞4个主城区约为233.5平方公里,相当于1/4的主城区面积,相当于2个澳门、6个东部华侨城,投资额为200亿元。保利第四个旅游地产项目,总投资30亿元的保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目已在5月份奠基。

养老地产:

保利地产2008年就涉及养老地产的研究,目前已成立了养老产业专业管理公司,并完成养老地产模式开发研究,已形成对养老地产的设计标准。保利地产首个养老服务项目——保利西塘越于2012年推出,项目占地面积达10万平方米,涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓,3300平米私人高尚会所,近9000平米康复理疗中心。
经过两年多的探索实践,保利地产如今已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市布局多个养老地产项目,其中,北京西山和熹会、上海西塘越项目已经正式运营,位于广州及阳江的项目尚处规划建设阶段。

酒店产业:

酒店是保利地产商业地产的重要组成部分,当前开业与筹备中的酒店超过18个,其中大部分为五星和超五星级酒店和度假村项目。目前佛山保利洲际、成都保利公园皇冠假日及保利山庄3家酒店已开业运营,2013年开业的酒店有:广州保利科学城假日酒店、海陵岛保利皇冠假日酒店;2014年:南昌保利皇冠假日酒店、重庆保利花园皇冠假日酒店、广州保利增城皇冠假日酒店;2015年:佛山东平新城洲际酒店、顺德保利洲际酒店、广州保利洲际酒店;其他在建项目列表:成都石象湖希尔顿度假酒店、德阳保利万豪酒店、保利中山港口酒店、东莞樟木头度假酒店群。
2014年10月22日,保利集团签约洲际酒店,拟在广州琶洲展区再建合作酒店。目前保利和洲际酒店合作酒店已达13家,其中5家已经开业。

社区商业:

目前保利地产已形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时,涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化精品住宅品牌,形成独特的社区商业体系。

开发规模

截止2014年底,保利地产房地产项目覆盖全国54个城市,共有在建拟建项目超230个,总占地面积约4300万平方米,可售容积率面积月8715万平方米,待开发面积约4100万平方米,一二线城市占比超76%。

发展模式

重资产保利旗下的商业地产分两种类型,一种是用于销售快速回款的,另一种则自行持有,包括酒店、购物中心和地标性的写字楼。

【“3+2+X”】

“3+2+X”的城市群战略公司以一二线城市布局为主,同时适度布局发展潜力较大的三四线城市。主要布局在广州为核心的珠三角地区、北京为核心的环渤海、、上海为核心的长三角地区、成都、重庆为中心的成渝地区及成都、重庆为中心的成渝地区。

【全产业链】

保利地产坚持普通住宅开发基础上,继续大力推动商业地产、房地产基金、旅游地产和养老地产业务的发展。

【中国式养老体系】

保利将推进“以全产业链方式进军养老产业,打造机构养老、社区养老和居家养老‘三位一体’的中国式养老体系”养老产业战略。未来十年,将打造50个养老机构。

BIG EVENT INVENTORY
大事件盘点

销售额

2014年度,保利地产实现签约面积1066.61万平方米,同比增长0.21%;实现签约金额1366.76亿元,同比增长9.09%;全年认购1405亿,同比增长12%;新推总货值1550亿,略低于年初1600亿的推盘计划,去化率方面全年新推去化73%,低于13年的水平;总可售货值1953亿,总货值去化率接近70%。

策略调整

1、深耕一、二线城市
从保利地产对区域的选择来看,大肆扩张的态势已有明显收敛,更加注重对一、二线城市的深耕。保利已经开始率先在长三角进行了业务收缩,对于三、四线城市的开发,为减少风险,大多将以合作开发的方式进行。
2、扩大业态
业态的扩大将成为今年保利重要转型方向。保利将重点发展海外地产、养老地产、旅游地产、商业地产、会展、房地产基金等业务。
3、全链条介入养老产业
【广州保利心语社区】 保利地产全国首个适老化改造试点项目,下半年,保利地产将完成全国16个城市24个已入住小区的适老化改造试点。
【上海“西塘-和熹会”】 10月,保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用。从2010年涉足养老产业起,至今已逐步形成了“以居家为基础,统一服务标准,以社区为依托,统一配套标准,以机构为支撑,统一专业标准,关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式,并成为国内养老地产的领军企业之一。
4、联手途家推旅游地产
10月29日,保利地产携手途家、惠州市及龙门县旅游局于保利锦里养生会馆举办了保利锦里与途家战略合作签约会暨南昆山旅游发展发布会,率先提出了打造分享经济下新旅游地产的理念,让旅游度假物业的增值、收益更高。

政策变动

【股权激励】  9月17日,保利房地产股份有限公司董事会公布了股权激励计划行权结果  暨股份上市公告。公告显示,保利地产本次激励对象包括董事、高级管理人员13人及其他激励对象120人,共计行权股份数1963.33万股。

资本运作

1、地产基金
当品牌房企都与金融机构联姻的时候,保利默默地培植自己的房地产金融产品——信保私募股权基金。成立4年来规模已超过200亿,与目前被动型房地产私募基金不同,信保基金基本上全是主动型股权投资。
2、增持股份
上周末,有关银行暂停房地产相关融资、部分城市楼盘降价的负面消息,地产股出现大面积下跌。就在地产板块悲观预期加剧之时,保利地产等房企不约而同地发布大股东增持公告,希望通过增持抑制股价下跌。
3、发行债卷
保利地产发债5亿美元,该债获逾15亿美元认购额,为期5年,票息5.25%,保利地产按票面值的99.415%发行,实际收益率为5.385%,相当於同期美国国债加375点子,略低於同期美国国债加约390个点子的初步指导息率。
4、赴港IPO
文化概念股保利文化集团有限公司今日宣布赴港招股,将于2月24日至27日进行全球发售。公司此次H股全球发售7778万股股份,并计划于3月6日在香港联交所主板开始挂牌交易,股票代号为3636。

重大开发


1、品牌签约/招商
【保利滨湖天地】乐购超市、好莱坞国际餐厅等品牌已签约。星巴克、必胜客、麦当劳、哈根达斯、优衣库、CK、拉夏贝尔综合馆、TOMMY、NINA奢侈品馆等品牌表示了进驻的意向。
【兰州城市综合体】7月5日下午,聚焦丝绸之路•500强企业论坛暨兰州市重点项目签约仪式在甘肃国际会议中心举行,兰州保利城市综合体项目,投资16亿元。
【保利国际广场购物中心】8月22日,保利国际广场购物中心“保利广场”挂牌仪式暨招商推介会正式举行,并全球启动招商。保利国际广场占地约630亩,规划总建筑面积约150万平方米,总投资超过50亿元。
【安徽保利广场】 11月19日,保利•东郡项目地块西北角最具价值的商业综合体——保利广场奠基暨签约仪式将隆重举行,安徽保利首个8万㎡国际商业旗舰即将揭开神秘面 纱。项目单体建筑面积约8万方,其中地上6.5万方,地下1.5万方。
2、项目入市/亮相/奠基
【保利叄悦广场】最近,由保利地产在琶洲CBD地段打造、位于保利天悦豪宅区东南侧的保利叄悦广场甲级写字楼即将震撼首发。占地面积5.28万平方米,由A、B、C共3座甲级写字楼构筑而成,以120°围合的方式,呈“品字形”傲然而立。
【保利大都汇】项目为地铁上盖的50万平方米商业综合体,“五一”前后,保利大都汇新一期32-68平方米精装公寓、50-120平方米商铺即将发售。其公寓产品面积不大,置业门槛不高,但项目本身却提供了各种丰富的硬件、软件配套,创造真正适合80后、90后居住的社区。

【楼保利克洛维】“五一”珠江新城超甲级写字楼保利克洛维,将继续推出70-2500平方米的5A智能化办公写字楼产品。
【保利中誉广场】保利中誉广场由一栋26层高超甲级地标写字楼和一栋5层高商业裙楼组成,将主推68-1500平方米写字楼。项目地处黄埔大沙地商圈、下沙商圈、文冲商圈三大商圈核心。
【沈阳保利大都会】 6月28日,沈阳保利•大都会项目奠基仪式隆重举行。项目占地面积约8万㎡,总建筑面积近63万㎡,占位金廊北CBD商圈。
3、项目开业
【保利中央商城】5月1日-3日三天小长假,南宁保利•中央商城正式开业,活动第一天,现场人气就已经爆棚,据不完全统计,五一开业当天至少3万客流涌进中央商城。
4、项目开建
【保利花半里国际中心】2014年,商业面积达4万㎡的保利花半里国际中心集中式商业体正式破土动工,其商圈物业唯一性、地段不可复制性将成为重庆杨家坪商圈永不落幕的商业中心,引领杨家坪商圈高端商业需求。
【保利中心】5月15日,长安区首个城市综合体保利中心举行奠基庆典,投资36亿,占地151亩,30万平方米城市级的规划体量,打造融合高端写字楼、商业步行街、大型购物中心、商住公寓于一体的国际化大型商业综合体。
【保利东海岸】 2014年1月2日,广东茂名滨海新区与保利华南实业有限公司签署《广东茂名滨海新区保利东海岸项目备忘录》,保利将投巨资在滨海新区博贺湾新城开发建设高档次的大型城市综合体——“保利东海岸项目”。
5、合作开发
【宜兴城东文旅综合体】保利文化与荣盛房地产联合出资1000万元组建合资公司,共同对宜兴城东文化旅游综合体进行投资开发,打造滨氿文化旅游综合体。
【桂林保利文化艺术中心】广西保利置业与保利文化签订增资协议,共同组建合营公司桂林保利,并将桂林保利的注册资本由1千万增加至1亿元。增资所得主要用于在桂林保利文化艺术中心项目。
【影院拓展】书店+影院 山西新华书店与保利影业签订院线合作,计划在5年内,在山西的新华书店内建立28家电影院。6月初,第一家书店加影院——汾阳新华书店开始营业。
【合作开发洛阳地块】7月8日,建业地产与郑州保利立合作协议。据此,郑州保利同意成立全资拥有的项目公司,建业地产同意向郑州保利支付代价2.46亿元及以注资的方式取得项目公司51%的股权,双方同意合作发展洛阳地块。该地块是3月9日郑州保利以4.80亿元总价投得,土地面积约6.53万平方米。
【武汉保利城】 保利城位于武昌中心区徐东铁机路,叠合徐东商圈、滨江商务区两大板块价值,是内环一座约150万方城市体。项目包含20万平方米集中SOHO,8万平方米商业街区,2万平方米儿童嘉年华乐园,1座保利文化广场,1座特色星级酒店,2座幼儿园等超标准配置,72栋高层、超高层和洋房等。于7月19日面世。
【北京通州保利东岸广场】 保利东岸广场地处于东西向通惠河及通州地区南北向主干道 新华南北路的重要交汇地点。是致力于打造集loft公寓、写字楼、商铺的建筑综合体, 建筑面积为18.7万方。
【秀英港旅游综合体】 保利集团与海口市秀英区签约秀英港旅游综合体项目,项目协议 投资130亿元,计划打造集旅游观光、商务办公、文化娱乐和高端居住等多功能于一体的旅游商业综合体。

拿地拓展


【番禺钟村汉溪村地块】  2月份,保利以总价8亿揽下了番禺钟村汉溪村地块,同样创造该区域单价“地王”。该地块宗地面积为18211平方米,建筑面积42793平方米。
3月6日晚,保利地产以16.66亿元,加配建保障房9600平方米竞得广东明珠子公司广州阀门有限公司的收储地块土地使用权,刷新了当地区域单价地王。
【广州科学城】 该地块是商业金融用地,无论是体量还是起拍价都直逼去年的萝岗地王,该地块最终被广州保利城改和广州市凯胜联合体以底价28.6亿底价拿下。
【东莞寮步镇长坑村地块】 昨日下午,寮步镇长坑村一宗8万平方米商住地出让,最终广东保利房地产开发有限公司以底价55650万元竞得。
【广东清远】  1月下旬,保利地产豪掷24亿元竞拍下清远中心城区5块“绝版”江景地块,总规划用地面积约48.66万平方米。据资料显示,未来将建成总面积超过百万平方米的城市综合体。
【广东韶关】  保利地产以2.57亿元摘得韶关市五里亭聆韶路地块,项目用地面积为8.17万平方米。
【天津武清】  保利地产通过合作方式获得天津市武清区天和城地块,项目用地面积约为13.4万平方米,规划容积率面积约为20万平方米,成交总价约为3亿元。土地用途为住宅用地。保利地产目前拥有该项目51%权益。
【吉林长春】  保利地产竞得长春市南关区人民大街东商住用地地块,项目用地面积为5.61万平方米,成交价为4.71亿元。
【辽宁沈阳】  保利地产竞得沈阳市皇姑区沈阳天地地块,项目用地面积约为8.01万平方米,成交总价为14.6亿元。
【西藏林芝】  保利地产以成交价6642万元竞得林芝县鲁朗镇地块。

【上海杨浦】保利置业旗下上海隆威投资有限公司以总价32.4亿元摘掉上海杨浦区平凉街道18街坊地块,成为杨浦区新的单价地王。
成都蒲江县成佳镇大兴镇米锅村11社、朝阳湖镇石象村7社,土地面积1.45万平方米,该地块被保利旗下石象湖旅游发展有限公司底价竞得,成交总价1066.80万元,单价49万元/亩。
【四川蒲江县】7月9日,四川成都市国土局以挂牌出让方式出让双流县、蒲江县地块各1宗,总出让面积122.23亩。最终,蒲江县地块被保利旗下石象湖旅游发展有限公司底价竞得。
【厦门】7月11日,保利联合恒利以总价33亿元竞得同安2014TP04商住用地,该地块土地面积152918.651平方米,建筑面积达326350平方米,起拍总价257800万元,起拍楼面价约达到7899.49元/㎡。
【海南三亚】三亚市月川片区地块项目用地面积约为17111平方米,规划容积率面积约为77001平方米。土地用途为商业用地。保利公司以14680万元获取该项目50%权益。
【广州荔湾区东漖村地块】保利置业控股子公司广州东灏房地产开发有限公司夺得,楼面地价117元/平米,面积为1.4万平米。
【广州花都】保利耗资4.1亿元夺花都区新华街建设北路以东J11-SJ03地块。该地块用地性质为二类居住用地、商业用地,宗地面积为45652(可建设用地23256)平方米,容积率居住用地≤2.8、商业用地≤4.0,建筑面积≤72188(其中居住用地≤48616平方米、商业用地≤23572平方米)。
【广州荔湾区旧改项目】广州荔湾区一块土地,保利地产以638元/平的价格获得。
【北京门头沟南区地块】10月20日,保利和首开联合体以33.8亿的价格获门头沟区南区地块。地块溢价率35.2%,楼面价约为14185元/平。
【海口秀英港7宗地】10月中下旬,保利地产斥资11.9亿元在海口秀英港拿下7宗合计16.78万平方米的地块。据悉,保利集团将耗资百亿打造集旅游观光、商务办公、文化娱乐和高端居住等多功能于一体的旅游商业综合体。
【海口市秀英港地块项目】11月9日,保利夺得海口市秀英港地块,项目用地面积约123224平方米,成交总价约119647万元,土地用途为商住用地,公司拥有该项目100%权益。
【佛山三山新城地块】   11月19日,位于三山新城文翰湖旁的一宗逾8.6万平方米商住用地,被保利华南公司以6.47亿元的底价拿下。未来将建设包括住宅、五星级酒店、公交总站等业态在内的综合体社区。
【海南三亚】  保利地产夺得三亚市海棠湾C6片区地块,项目用地面积约为101766平方米,成交总价为43000万元,土地用途为商务设施用地,公司拥有该项目100%权益。
【四川成都】  12月初,保利地产通过拍卖和挂牌方式取得成都市新都区木兰镇两地块,成交总价约为5.06亿元,土地用途为商住用地。
【福建莆田】   12月18日上午,莆田两地块出让。其中,PS拍-2014-35号涵江兴涵水都片区地块经过一轮应价,最终由99号竞买人保利地产以4.55亿元人民币的底价成交。
【青岛李沧】   12月9日,保利地产旗下子公司恒利(香港)置业有限公司以4.61亿元竞得青岛李沧一地块,楼面地价3185元/平。

重大突破


【品牌价值突破300亿】2014年9月19日,成立于1992年的保利地产,品牌价值增长幅度一直在主流房企中位列前茅。2013年,保利地产品牌价值总值达到265亿元,较2012年增涨23%,增长幅度位列品牌房企首位。2014年,保利地产的品牌价值更是突破300亿元,这一飞跃的实现,离不开保利地产多年来,在品牌建设的踏实践行与合理的战略布局。

负面事件

1、质量问题
【销售增幅4月连降】2014年1-4月保利月销售金额增幅第四次连续下滑。剔除市场低迷、房贷紧张、放款周期拉长等外部原因外,增幅的下降与近段时间来,房屋质量问题引发的信任危机密不可分。
2、项目纠纷
【南京保利中央公园遭百余业主维权】近日,南京保利中央公园在开放样板间后,被100多名业主维权。其中,不少业主认为,合同中3500元/平方米的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。
3、商铺出走
【无锡保利广场店铺集体出走】走进保利广场,各层楼面上关门歇业店铺不时可见,不少都是挨着的几家一起“集体出走”,商场拖欠供应商货款成商家出走主要原因。一知情人士称,造成如此局势的根本原因,是老板的资金链出了问题。
4、消防隐患
【宁波余姚保利文化商业广场工地起火】上午9点左右位于余姚城东路与谭家岭东路交叉口的保利文化商业广场项目建筑工地发生火灾,目前起火原因还在调查。由于发现及时且火势较小,并无人伤亡。

人事变动

【高铁栓】原华南mall总经理高铁栓加盟华南mall总经理高铁栓9月正式入职保利商用执行董事、浙江慈溪保利mall总经理。
【张曦、周东利】10月28日,保利地产发布公告称,该公司已同意张曦由于工作变动原因辞去公司副总经理、财务总监职务。同时,聘任周东利担任公司财务总监,任期自董事会审议通过之日起至2015年4月25日。

SUMMARY
总结

今年以来,众多房企纷纷从住宅市场外拓转型,保利地产欲大举进军商业地产。从保利地产的土地储备信息显示,这家标杆性房企已经基本全面回归一二线。而保利今年的业绩也明显有赖于一二线大型都市圈。其中,广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破100亿元,成都、武汉区域的销售业绩分别突破80亿元、60亿元。

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